¿Qué puede hacer si tiene un inmueble heredado con varios familiares y no logran ponerse de acuerdo?
La acción de división de la cosa común: requisitos y presupuestos
La acción de división de la cosa común es una figura legal esencial cuando varias personas comparten la titularidad de un bien y alguno desea poner fin a la situación de copropiedad. Este escenario es frecuente en casos de herencias, separaciones o inversiones conjuntas en bienes inmuebles.
Fundamento legal
Esta acción se encuentra regulada en el artículo 400 del Código Civil, que establece:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
Esto significa que el derecho a solicitar la división es imprescriptible, salvo que exista un pacto de indivisión válido, cuya duración no podrá exceder los diez años.
Requisitos para ejercer la acción de división de la cosa común
a) Existencia de una situación de copropiedad
Debe acreditarse que varias personas son titulares del mismo bien (mueble o inmueble), sin asignación exclusiva de partes. En el caso de inmuebles, esto se justifica con escrituras de propiedad y notas simples del Registro de la Propiedad.
b) Que el bien sea indivisible o inadecuado para su división
Cuando el bien no pueda dividirse sin perder valor o funcionalidad:
- El juez podrá ordenar su venta en subasta pública.
- El importe se repartirá entre los copropietarios según su participación.
Si el bien es divisible (por ejemplo, una finca rústica grande), puede acordarse la división material, siempre que sea legalmente posible y exista acuerdo entre los copropietarios.
c) Falta de acuerdo entre los copropietarios
No es necesario consenso entre todos: basta con que uno solo de los copropietarios desee salir de la copropiedad para que proceda la acción judicial.
Será necesario demostrar que se ha intentado un acuerdo extrajudicial previo, como paso previo a presentar la demanda.
Procedimiento judicial
La acción se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde esté situado el bien.
En la demanda se solicita:
- La división del bien común.
- En la mayoría de los casos, si el bien es indivisible, se pide la venta en pública subasta.
Es importante destacar que, aunque se haya iniciado el proceso judicial, las partes pueden alcanzar un acuerdo consensuado en cualquier fase. Esto puede incluir:
- Adjudicación del bien a uno de los copropietarios con compensación económica al resto.
- Venta directa del inmueble y reparto del precio.
Estas soluciones son más rápidas y económicas que esperar a una sentencia firme.
Recuerda
La acción de división de la cosa común es un mecanismo eficaz para resolver conflictos derivados de la copropiedad forzosa. Puede ejercerse en cualquier momento y no requiere el consentimiento del resto de copropietarios, salvo que exista un pacto de indivisión temporalmente válido.
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